Bebauungsplan: So plant Ihr Euer Traumhaus rechtssicher

Bebauungsplan: So plant Ihr Euer Traumhaus rechtssicher

Divider image
Der Bebauungsplan, auch B-Plan oder Bauleitplan genannt, enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Das heisst, er regelt für alle Bauherren verbindlich, wie sie ihr Grundstück nutzen und bebauen dürfen. Im B-Plan ist festgelegt, wie viele Häuser Ihr auf Eurem Grundstück bauen dürft, es sind maximale Höhen, Breiten und Tiefen der Gebäude vorgegeben und auch zulässige Haustypen, Baumaterialien oder Dachformen definiert. Diese Regeln müsst Ihr kennen und den Bebauungsplanes für Euer Grundstück vor dem Bau genau überprüfen. Was genau im Bebauungsplan steht, wie man ihn richtig liest und wo Ihr ihn bekommt, erklären wir Euch in diesem Artikel.

Das ist ein Bebauungsplan und dafür ist er da

In Deutschland darf nicht ohne Konzept gebaut werden – deshalb stellen die Gemeinden Bebauungspläne auf, in denen klar geregelt wird, ob überhaupt gebaut werden darf und wie. In den B-Plänen werden eine ganze Reihe von Vorgaben erfasst: Welche das konkret sind, lest Ihr weiter unten.

Zunächst einmal die Basics: Die Bebauungsplanung liegt in den Händen der Gemeinden und definiert städtebauliche Ziele. Die Gründe sind leicht nachvollziehbar: Nicht jedes Gebäude passt in ein Wohngebiet, bestimmte Flächen sollten ausschließlich für Wohnbebauung vorgesehen sein. Tatsächlich schützt ein Bebauungsplan auch Euch: Schließlich wollt Ihr bestimmt nicht, dass neben Eurem Grundstück ein Sägewerk oder eine Tankstelle entsteht.

Also entwickelt die Gemeinde zunächst einen Flächennutzungsplan: Das ist quasi die allgemeine Klärung, welche Art von Bebauung auf Flächen der Gemeinde gedacht ist. Dazu kommt dann ein Bauleitplan und schließlich gibt es die Bebauungspläne für einzelne Grundstücksfluren. Damit steuert die Gemeinde eine effektive Entwicklung ihrer Gebiete.

  • Sie beachtet soziale und wirtschaftliche Herausforderungen.
  • Sie  nimmt auf Anforderungen der verschiedenen Generationen Rücksicht.
  • Sie setzt den Klima- und Umweltschutz um.
  • Sie sorgt für den Erhalt von Baukultur und für die Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes.
  • Sie bringt wirtschafliche, umweltschutztechnische, sowie Verkehrs- und Denkmalschutzbelange unter einen Hut.

Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Bebauungsplan

Enthält ein B-Plan Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzungen, der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen, spricht man von einem qualifizierten B-Plan.

Fehlt mindestens eine solche Festsetzung, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan.

Inhalt des Bebauungsplans

In der Regel besteht ein B-Plan aus zwei wesentlichen Teilen. In der grafischen Planzeichnung sind die Grundstücke eingezeichnet sowie mit Abkürzungen, Zahlen, Linien und Symbolen versehen, die die wichtigsten Informationen beinhalten. Das sind vor allem grundlegende Dinge wie die Ausrichtung des Firstes, Flurstücknummer, Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen zwischen verschiedenen Nutzungen, Baugrenzen, Baulinien, Bauverbote usw.

Im anschließenden Textteil werden die grafischen Vorgaben der Planzeichnung ergänzt, erklärt und zum Teil mit noch konkreteren Vorgaben versehen.

Hier findet Ihr den richtigen Bebauungsplan

Ihr könnt den Bebauungsplan beim örtlichen Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt jederzeit einsehen. Viele Kommunen bieten die Bebauungspläne auch online an.

Inhalt des Bebauungsplans: Wichtige Vorgaben für Euer Traumhaus

Im Bebauungsplan stehen eine ganze Menge von Vorgaben, auch Angaben zu Grünanlagen, Versorgungsleitungen, Stellplätzen und Verkehrsflächen sind üblich. Nicht zu finden sind darin Informationen zur Ausrichtung des Hauses, zur Haustechnik, dem Innenausbau oder zur Verwendung bestimmter Energieträger.

Wie darf genutzt werden: Vorschriften zur Art der baulichen Nutzung

Wie Ihr Euer Grundstück bebauen und nutzen dürft, hängt von der Art des Baugebiets ab. Diese Information ist mit einem Kürzel direkt auf dem Plan oder auf der beigelegten Nutzungsschablone aufgeschlüsselt.

Hier findet Ihr die Kürzel aus dem Bebauungsplan und ihre Bedeutung:

Kürzel aus dem Bebauungsplan und ihre Bedeutung

Abstandsflächen: Das müsst Ihr beachten und so berechnet Ihr sie

Je nach Siedlungsgebiet gibt es Vorgaben für die Mindestabstände zwischen Gebäuden und Nachbargrundstücken. Die Landesbauverordnungen der Bundesländer geben diese ebenfalls vor.

Etwas vereinfacht könnt Ihr die Abstände wie folgt berechnen: Nehmt die Außenwandhöhe eines Gebäudes, multipliziert sie mit dem Faktor 0,4. Das Ergebnis ist der Mindestabstand des Hauptgebäudes zum Nachbargrundstück.

Offene und geschlossene Bauweise – darauf müsst Ihr achten

Im Bebauungsplan wird die Bauweise mit einem "o" oder "g" vermerkt. Ist eine "geschlossene Bauweise" ("g") vorgeschrieben, müssen die Häuser an der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden. Die offene Bauweise erlaubt freistehende Häuser, die allerdings die Abstandsflächen beachten müssen.

Sollte die Gemeinde auch bestimmte Haustypen auf dem Grundstück für zulässig definiert haben, werden sie mit folgenden Kürzeln gekennzeichnet:

  • (E) = Einzelhaus
  • (D) = Doppelhaus
  • (R) = Reihenhaus

Definierte Maße: So groß, breit und hoch dürft Ihr bauen

Der Bebauungsplan macht auch Vorgaben zum "Maß der baulichen Nutzung", das sind:

  • Grundflächenzahl (GRZ),
  • Anzahl der Vollgeschosse,
  • Gebäudehöhe und
  • Geschossflächenzahl (GFZ).

Die Grundflächenzahl bestimmt, welcher Anteil von einem Grundstück Ihr überbauen dürft. Eine Beispielrechnung: Steht auf dem B-Plan GRZ = 0,2, dann dürft Ihr maximal 200 Quadratmeter eines 1.000-Quadratmeter-Grundstücks überbauen.

Die Geschossflächenzahl definiert, wie groß die Geschossfläche im Verhältnis zum Grundstück sein darf. Der Vermerk "GFZ = 0,3" besagt also bei einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück, dass eine Geschossfläche von maximal 300 Quadratmetern zulässig ist.

Die römische Zahlen, die im B-Plan auf jedem Grundstück vermerkt sind, erklären die erlaubte Anzahl an Vollgeschossen. "III" bedeutet also maximal drei Vollgeschosse.

Übrigens: Auch kleine und schmale Gründstücke können mit etwas Geschick gut bebaut werden.

Nicht nur Linien im Bebauungsplan: Baulinien, Baugrenzen und Baufenster

Jeder Bebauungsplan ist durch eine dicke gestrichelte Linie markiert, die ein Baugebiet von anderen Baugebieten abgrenzt, für deren Grundstücke ein anderer Bebauungsplan gilt.

Außerdem findet Ihr Linien im B-Plan, die die Baugrenzen markieren: Sie grenzen den Bereich auf Eurem Grundstück ein, in dem Hauptgebäude errichtet werden dürfen. Man nennt den Raum zwischen diesen Baugrenzen auch Baufenster.

In vielen B-Plänen findet Ihr außerdem die Baulinie: Sie schreibt vor, dass eine Seite Eures Hauptgebäudes genau auf dieser Linie errichtet werden muss.

Ebenfalls im Bebauungsplan: Vorgaben zur Errichtung des Dachs

Es gibt eine ganze Reihe von Dachformen und tatsächlich ist die Dachform einer der häufigsten Streitpunkte mit der Baubehörde: eben weil das Dach das Erscheinungsbild einer Wohnsiedlung entscheidend bestimmt.

Klassisch für deutsche Wohngebiete ist das Satteldach, bei modernen Niedrigenergiehäusern sind auch Flach- oder Pultdächer üblich. Die aber sind in vielen Gemeinden nicht zulässig. Damit Ihr Euren Bebauungsplan genauer prüfen könnt, solltet Ihr die wichtigsten Abkürzungen für die geläufigen Dachtypen kennen, die direkt auf dem Grundstück im B-Plan vermerkt sind:

  • Satteldach (SD)
  • Walmdach (WD)
  • Krüppelwalmdach (KWD)
  • Zeltdach (ZD)
  • Tonnendach (TD)
  • Pultdach (PD)
  • Versetztes Pultdach (VPD)
  • Flachdach (FD)

Außerdem regeln die meisten Bebauungsplänen auch noch folgende Details zu Eurem Dach:

Details zu Eurem Dach im Bebauungsplan

Manchmal regeln Kommunen auch die Ausrichtung des Dachfirstes und die Farbe oder das Material der Dacheindeckung.

Immer mit beachten: Liegt auf Eurem Grundstück eine Baulast

Kann ein Nachbar nur über Euer Grundstück zu seinem Haus gelangen oder gibt es andere Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Dritter, dann hat Euer Grundstück eine Baulast. In den meisten Bundesländern findet Ihr diese nicht nur im Baulastenverzeichnis sondern auch im Bebauungsplan.


Sonderfragen zum Bebauungsplan

Vor dem Bau Eures Traumhauses kann es zu  zahlreichen besonderen Situationen kommen. Die wichtigsten haben wir hier für Euch zusammengefasst.

Bebauungsplan und Bauvoranfrage: Wann solltet Ihr eine Bauvoranfrage stellen?

Damit Ihr sicher sein könnt, dass Euer Neubau mit dem Bebauungsplan übereinstimmt, könnt Ihr eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt einreichen. Diese Anfrage ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihr bezüglich folgender Daten im B-Plan unsicher seid:

  • Welche Grundstücksbereiche dürfen überbaut werden?
  • Die Maße der Nutzung sind nicht eindeutig genug geregelt.
  • Die erlaubte Nutzung (Wohnen, Kleingarten, Landwirtschaft, Gewerbe) ist nicht klar.

Für die Bauvoranfrage benötigt Ihr:

  • die Baubeschreibung,
  • Zeichnungen und
  • Berechnungen zu Eurem Vorhaben.

Die Bauvoranfrage ist gebührenpflichtig. Ihr müsst im Schnitt mit einem Tausendstel der gesamten Baukosten rechnen. Eine formlose Bauvoranfrage ist mit 15 Euro Gebühren deutlich günstiger aber rechtlich nicht verbindlich.

Könnt Ihr Euch vom Bebauungsplan befreien lassen?

Nach § 31 Absatz 1 BauGB gibt es Ausnahmen zum Bebauungsplan, die eine Gemeinde im Einzelfall beschließen kann. Gemäß § 31 Absatz 2 BauGB besteht auch die Möglichkeit, sich von den Festsetzungen im B-Plan befreien zu lassen.

Mindestens  eine der folgenden Bedingungen muss dafür erfüllt sein:

  • Die Befreiung ist aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich,  
  • sie ist städtebaulich vertretbar und
  • es käme andernfalls zu einer nicht beabsichtigten Härte für den Bauherren.

Allerdings solltet Ihr die Chancen auf eine Ausnahmegenehmigung nicht allzu hoch einschätzen. Die Gemeinden neigen schon deshalb zur Ablehnung, weil sie sonst Präzedenzfälle für weitere Bauvorhaben schaffen.

Kein Bebauungsplan – wie dürft Ihr dann bauen?

Auch bei Grundstücken, für die es keinen Bebauungsplan gibt, gilt nicht, dass Ihr beliebig schalten und walten könnt! In dem Fall greifen für Euch die Vorgaben gemäß § 34 BauGB. Diese besagen, dass die Art und das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen.

Altes Haus: Gibt es Bestandsschutz bei bereits errichteten Gebäuden?

Für bereits errichtete Gebäude gilt der so genannte Bestandsschutz. Wird also ein neuer Bebauungsplan erstellt oder ein alter geändert, betrifft dies alte Gebäude erst einmal nicht. Dies spricht unter Umständen dafür, ein Grundstück mit alter Bebauung zu kaufen: Ist nämlich der aktuelle B-Plan restriktiver als der alte, könnt Ihr die neuen Vorgaben über einen Umbau umgehen. Vorausgesetzt natürlich, die Bausubstanz des Altbaus ist in Ordnung.


Fazit

Der Bebauungsplan ist ein weiterer wichtiger Schritt zu Eurem Traumhaus: Nachdem Ihr Eure Wunschvorstellungen über die Grundrissplanung und Recherche möglicher Anbieter, zum Beispiel mit unserem Webtool, konkretisiert habt, solltet Ihr zeitnah die Grenzen des erlaubten Bauens auf Eurem Grundstück im gültigen Bebauungsplan prüfen.


Divider image

Other Similar Blogs