Irini
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Die Grundstückspreise in Deutschland steigen massiv an – seit 2010 haben sie sich im Durchschnitt um 58 Prozent erhöht. Das gilt umso mehr für die richtig guten Lagen: Wer darauf Wert legt, der muss dann oft mit kleineren Grundstücken oder einem relativ schmalen und damit schwerer bebaubaren Grundstück vorlieb nehmen. Mit gründlichen Überlegungen könnt Ihr aber auch solche schwierigen Grundstücke optimal bebauen: Bewährte Tipps und Strategien zeigen wir Euch in diesem Beitrag.
Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung, in vielen Orten gilt daneben auch noch ein örtlicher Bebauungsplan. Je nach geltender Landesbauordnung sind dabei die geforderten Mindestabstandsflächen, also der einzuhaltende Abstand zur Grundstücksgrenze, unterschiedlich geregelt.
Ihr solltet Euch also über den geltenden örtlichen Bebauungsplan informieren – sofern es einen gibt. Hier können bestimmte Einschränkungen zu finden sein, etwa die maximal zulässige Gebäudehöhe oder Einschränkungen bei den zulässigen Dachformen. Auf der anderen Seite kann der örtliche Bebauungsplan unter Umständen auch eine Unterschreitung der Mindestabstandsflächen in einzelnen Fällen erlauben.
Natürlich könnt Ihr das alles auch einem Architekturbüro überlassen: Architekten sind grundsätzlich in der Pflicht, ein tatsächlich genehmigungsfähiges Bauwerk, abgestimmt auf die vor Ort geltenden Vorgaben, zu planen. Es kann aber nicht schaden, wenn Ihr Euch im Vorfeld selbst ein paar Gedanken macht, welche Bauformen möglich sind und wo Einschränkungen bestehen.
Bei kleinen Grundstücken geht es vor allem darum, die Grundfläche des Hauses möglichst klein zu halten, um alle Vorgaben erfüllen zu können und trotzdem noch einen einigermaßen gut nutzbaren Garten zu behalten.
Das funktioniert oft nur, wenn Ihr in die Höhe baut, also ein oder mehrere Geschosse obenauf setzt. Bei einer Grundfläche von 60 Quadratmetern könnt Ihr beispielsweise auf drei Etagen insgesamt Wohnraum von bis zu 180 Quadratmetern schaffen. Doch Vorsicht: Auch hier sind vom Bebauungsplan bisweilen Grenzen gesetzt.
In den meisten Fällen ist ein Bungalow-Bau mit allen Räumen auf der gleichen Ebene auf einem kleinen Grundstück vermutlich kaum zu machen. Allenfalls klappt das noch auf einem langen, schmalen Grundstück: wobei die Anordnung aller Räume hintereinander vermutlich auch nicht besonders angenehm bei der Nutzung sein wird.
Eine mögliche Lösung des Problems ist die Planung eines sogenannten Hochkellers: Dabei befindet sich die Kellerdecke rund 50 cm oberhalb der Geländekante. Diesen Hochkeller könnt Ihr zumindest teilweise als Wohnraum vorsehen.
Ein Hochkeller ist überdies auch ein günstiger Plan, da die Baukosten für einen Quadratmeter Wohnfläche im Keller deutlich günstiger sind als die Baukosten für einen Quadratmeter Wohnfläche im oberirdischen Teil des Hauses.
Beachten müsst Ihr allerdings die Mindestvorgaben für die Lichtflächen in Wohnräumen: Je nach Bundesland müssen acht bis zehn Prozent der Raumgrundfläche Lichtflächen sein. Ihr müsst daher ausreichend große und viele Kellerfenster einbauen. Bei einem Hochkeller sollte das aufgrund des Herausragens des Kellers über die Geländekante kein Problem darstellen.
Eine andere mögliche Lösung ist es, den Ausbau des Dachgeschosses gleich mit einzuplanen. Die Vorgaben für die benötigten Lichtflächen (Dachflächenfenster, Gauben oder Giebelfenster) müsst Ihr dabei ebenfalls beachten.
Eine weitere – etwas einfachere – Alternative sind ein Mansarddach oder ein Pultdach. Beide ermöglichen es Euch, einen großen Teil des Raums unterhalb des Dachs für Wohnräume zu nutzen, ohne gleich ein zusätzliches Geschoss zu bauen. Voraussetzung ist natürlich, dass solche Dachformen im Bebauungsplan auch zulässig sind.
Satteldächer mit besonders hoher Dachneigung hingegen eignen sich für die Flächengewinnung weniger gut, da eine höhere Dachneigung wiederum ungünstige Auswirkungen auf die Mindestabstandsflächen hat.
Erker müssen in den meisten Bundesländern bei der Berechnung der Mindestabstandsflächen nicht mit einbezogen werden, angebaute Wintergärten häufig auch nicht. Mit beiden lassen sich also die geltenden Mindestabstandsflächen baurechtlich legal ein wenig unterlaufen.
Gerade durch einen gut gestalteten Wohnwintergarten entsteht eine das ganze Jahr über nutzbare Fläche, die Ihr als Wohnraum und als "Terrassen-Ersatz" gleichermaßen gestalten könnt, besonders, wenn großen Türen zum Garten hin geplant werden.
Hier sind durchaus kreative Lösungen möglich: Um Euch inspirieren zu lassen, könnt Ihr Euch in unserem Webtool konkrete Vorschläge und Angebote von Fertighausherstellern zusammenstellen lassen.
Wenn die mögliche Grundfläche und die Nutzfläche auf den einzelnen Geschossen feststeht, solltet Ihr Euch auch Gedanken machen, wie die Räume selbst optimiert werden können. Das Zauberwort heißt hier Minimalismus.
Minimalismus bedeutet nicht, dass Ihr Eure Räume nur spärlich möbliert und winzig gestalten müsst. Vielmehr solltet Ihr die benötigten Möbel möglichst zweckmäßig und zielgerichtet auswählen und auf die geplante Nutzung des Hauses abstimmen.
Hilfreich ist es dabei, Möbel schon in den Bau zu integrieren: Einbaumöbel sind deutlich platzsparender und haben auch den Vorteil, dass sie fast unsichtbar gestaltet werden können. Gerade für Stellflächen und Aufbewahrungsräume hat dies den angenehmen Zusatzeffekt, das Wohnbild nicht zu stark zu bestimmen.
Der Nachteil von Einbaumöbeln ist ihre fehlende Flexibilität: Einen Einbauschrank ersetzt Ihr nicht einfach mit einem neuen Modell. Aber auch hier gibt es inzwischen kluge Lösungen, und Ihr solltet darauf achten, dass Ihr diese Einbauräume zumindest ein wenig für eine andere Nutzung umfunktionieren könnt (etwa durch flexible Regalbretter usw.).
Eine zweckmäßige Möblierung steht jedem Haus gut (auch dem allergrößten) und ist am Ende ein echter Gewinn für den Wohnkomfort und den Alltag. Es kann sich lohnen, die Planung der optimalen Raumaufteilung und Möblierung einem Innenarchitekten zu überlassen: Sie sind die Profis für die Wohnraum-Optimierung und können Euch am besten beraten.
Wenn Eure vorhandene Wohnfläche wegen der Gegebenheiten auf Eurem Grundstück wirklich sehr beschränkt ausfällt, lohnt es sich vielleicht, ein eher offenes Raumkonzept in Betracht zu ziehen: also weniger Zwischenwände, mehr Fensterflächen und miteinander verbundene Räume. Das schafft besonders auf kleinen Flächen eine sehr angenehmes, weitläufiges Raumgefühl.
Zahlreiche kleine, enge Räume gehören eher ins Mittelalter und sorgten schon damals für einen sehr geringen Wohnkomfort (waren aber aufgrund des Raumbedarfs und des hohen Bauaufwands damals gerade in ländlichen Gebieten eine unumgängliche Notwendigkeit).
Seht Euch auch das eine oder andere gut gestaltete Tiny House an – in vielen dieser für den kleinsten Raum geplanten Wohneinheiten stecken immer wieder pfiffige architektonische Lösungen, die Ihr auch in größeren Häusern nutzen könnt, um Platz zu sparen.
Habt Ihr Euer Haus geplant, stehen Größe und Lage auf dem Grundstück fest: Nun solltet Ihr auch den Rest Eurer Grundstücksfläche sorgfältig planen. Wege, Sitzgelegenheiten, eine Terrasse, ein Geräteschuppen, ein Carport oder eine Garage – alle diese Dinge brauchen ihren Platz auf dem Grundstück, und kein Teil davon darf den anderen unnötig einschränken. Übrigens: Eine einfache Rasenfläche ist noch kein Garten!
Ein paar Büsche an der richtigen Stelle, eine Pergola oder ein Pavillion an einem ruhigen Ort, ein kleiner Gartenteich, mit Überlegung gepflanzte Bäume: Dadurch wirkt Euer Garten aufgeräumt und geordnet. Das ist wichtig, damit Ihr Euch wohl und zuhause fühlen könnt.
Landläufig herrscht die Meinung vor, dass Fertighäuser grundsätzlich günstiger wären als ein individuell geplantes Massivhaus. Die Pros und Contras der Bauweisen haben wir Euch hier in einem ausführlichen Vergleich zusammengefasst.
Tatsächlich scheint der Bau auf einem herausfordenden Grundstück nach einer individuellen Planung und damit eher nach einem Massivhaus nach Architektenentwurf zu verlangen. Doch davon solltet Ihr Euch nicht leiten lassen: Längst sind auch die Fertighaushersteller auf die Individualisierbarkeit ihrer Angebote eingestellt. Ihr könnt Euch vom Architekten sogar ein Haus in dieser Bauweise komplett individuell planen lassen.
Der wesentliche Vorteil bleibt bestehen: Das Haus wird in der Fabrik vorgefertigt, ist sehr präzise und Ihr habt sehr viel weniger Aufwand bei der Koordinierung verschiedener Gewerke (mit entsprechenden Fehlerquellen, Preissteigerungen und Bauverzug).
Außerdem gibt es sogar Fertigbauhersteller, die sich auf die Produktion von Häusern auf kleinen und schmalen Grundstücken spezialisiert haben.
Der Hausbau auf einem kleinen oder besonders schmalen Grundstück ist durchaus möglich – wenn Ihr mit etwas Überlegung an die Sache herangeht und im Vorfeld etwas mehr Planungsaufwand vor allem beim Grundriss auf Euch nehmt. In vielen Fällen lassen sich sogar passende Fertighäuser finden.
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