Haus bauen von der Planung bis zum Einzug: Die 7 Phasen des Hausbaus

Phase 1: Entscheidungsphase

Die Entscheidung für den Hausbau habt Ihr im besten Fall schon getroffen, wenn Ihr auf unserem Beitrag gelandet seid. Es schadet allerdings nicht, die wichtigsten Punkte noch einmal gemeinsam gründlich zu durchdenken.

• Ein Hausbau bindet Euch finanziell meist über mehrere Jahrzehnte. Eure Einkommenssituation sollte daher möglichst berechenbar und stabil sein.
• Ein eigenes Haus bindet Euch auch für viele Jahre weitestgehend an einen Wohnort (Umfeld, Infrastruktur, Arbeitsplatz und Jobmöglichkeiten, sowie Umfeld, in dem Eure Kinder aufwachsen und ihre Ausbildung machen), während Ihr Mietwohnungen einfach kündigen und umziehen könnt.
• Euer Wohnflächenbedarf kann sich grundlegend ändern. Nach dem Auszug der Kinder werdet Ihr deutlich weniger Fläche benötigen. Ihr könntet also für die Zukunft eine  Ferienwohnung oder eine Einliegerwohnung einplanen und später vermieten.
• Welches Budget steht Euch für Grundstückskauf und Hausbau zur Verfügung?
• Könnt Ihr die Betriebskosten und Instandhaltungskosten langfristig tragen? Als Faustregel für die jährliche Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel gilt, dass Ihr die reinen Baukosten für das Haus mit dem Faktor 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre teilt. Beispiel: Wenn Euer Haus 300.000 Euro kostet, müsst Ihr jedes Jahr 5625 Euro zurücklegen. (300.000 € x 1,5 / 80 Jahre = 5625 €/Jahr)
• Welche Art von Haus wollt Ihr grundsätzlich bauen? (Fertighaus oder Massivhaus, Bungalow oder mehrstöckiges Haus, Ein- oder Zweifamilienhaus, etc.)
• Habt Ihr an unabsehbare Preissteigerungen bei den Baukosten und den Kosten für Baumaterial gedacht? Gerade in den letzten Jahren kommt es häufiger zu Verknappung und Lieferschwierigkeiten bei Baumaterial. Betroffen sind insbesondere Bauholz aber auch Kunststoff, Epoxidharze, Dämmmaterial, Kanalrohre und gesamte Anlagen wie Wärmepumpen-Heizungen.
• Habt Ihr Euch auf eine Verteuerungen bei der Baufinanzierung durch steigende Zinsen in absehbarer Zeit eingestellt?

Phase 2: Grundstückskauf

Ein geeignetes Baugrundstück zu finden, ist oft schwieriger als gedacht. Auch die anfallenden Nebenkosten beim Grundstückskauf werden häufig unterschätzt. Habt Ihr ein passendes Grundstück gefunden, solltet Ihr folgende Punkte prüfen:

• Grundstücksgröße
• Lage und Infrastruktur
• Nachbarn und eine mögliche nachfolgende Bebauung der Nachbargrundstücke (Eine tolle Aussicht bleibt nicht immer erhalten!)
• eventuelle Grunddienstbarkeiten (etwa Wegerecht, Leitungsrecht, Mitbenutzungsrechte)
• Aufwand und Kosten für die Erschließungsarbeiten

Grundsätzlich ist es sehr empfehlenswert, bereits vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten in Auftrag zu geben – auch wenn damit Kosten verbunden sind. Es kann Euch aber später unliebsame und teure Überraschungen beim Bau ersparen, wie zusätzliche Erdarbeiten, notwendige Pfahlgründung, Bodenaustausch oder teure Entsorgung von Altlasten.

Diese Nebenkosten müsst Ihr beim Grundstückskauf berücksichtigen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für das Grundstück müsst Ihr mit beträchtlichen Nebenkosten rechnen, und zwar für

• Erschließungsbeiträge, die von den Kommunen erhoben werden können,
• Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 - 6,5 Prozent des Gesamtkaufpreises)
• Notargebühren und Grundbucheintrag (durchschnittlich 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises)
• Maklergebühren (bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises),
• Kosten für das Bodengutachten (zwischen 500 und 1.500 Euro, je nach Aufwand).

Phase 3: Planungsphase

Die Planungsphase gestaltet sich sehr unterschiedlich, je nachdem ob Ihr ein Fertighaus oder ein individuell geplantes Massivhaus bauen möchtet.

Beim Fertighaus beschränkt sich die individuelle Planung auf die Wahl eines geeigneten Hausmodells und der persönlichen Anpassung, für die häufig nur geringer Spielraum besteht.

Beim Massivhaus werden in der Vorplanung mit dem Architekten umfassend die eigenen Wünsche erörtert. Der Architekt hilft Euch dabei, kluge Lösungsmöglichkeiten zu finden und die Kosten zu überschlagen. Sinnvoll ist es, dem ausführenden Architekten das mögliche Budget für die Baukosten vorzugeben. Diese Information erleichtert die Planung.

Betriebskosten und ökologische Aspekte sind ein wichtiger Teil der Planung

Einen wichtigen Teil bei der Planung sollten auch die künftigen Betriebskosten und ökologischen Aspekte ausmachen. Insbesondere die Wahl der Heizungsart (Biomasse-Heizung, Erdwärmepumpe oder Geothermie, Hybridheizung) ist aktuell eine sehr schwer zu treffende Entscheidung.

Der stark gestiegene Preis für fossile Energieträger, insbesondere Gas, ist dabei nur eine Seite der Medaille. Denn auch bei Holzpellets ist der Preis stark angestiegen, ebenso beim Strom (Wärmepumpe). In Zukunft ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen, besonders bei Biomasse könnte es auch durch eine Verknappung der Rohstoffe zu deutlichen Verteuerungen in den nächsten Jahren kommen – und damit zu höheren Heizkosten als von Euch geplant.

Bei den ökologischen Aspekten solltet Ihr eventuelle gesetzliche Änderungen (z.B. künftige Solardachpflicht, höhere gesetzliche Dämmstandards) bedenken. Ein hoher Grad an Autarkie beziehungsweise die Nutzung erneuerbarer Energien schafft Euch dabei nicht nur ein "Sicherheitspolster" gegenüber steigenden Kosten, sondern hat auch positive Auswirkungen auf die Umwelt.

Sinnvolle Technologien, die Ressourcen sparen und die Betriebskosten beim Haus niedrig halten sind unter anderem:

• Solarthermie (vergleichsweise geringe Kosten, hohe Förderungen, Warmwasser auch zur Heizungsunterstützung möglich, damit geringere Heizkosten)
• Photovoltaik (als komplette Anlage oder als Solardachziegel, auch auf Nebengebäuden möglich, größere Unabhängigkeit vom Strompreis, Stromspeicher allerdings immer noch sehr teuer)
• leistungsfähige Dämmung, idealerweise mit ökologischen Dämmstoffen wie Holzfaserplatten (geringerer Heizwärmebedarf, besserer Hitzeschutz)
• Regenwassernutzungsanlage (Wegfall der Niederschlagswasser-gebühren, geringerer Trinkwasserverbrauch und damit geringere Wasserkosten)
• Zisterne zur Gartenbewässerung (Wegfall der Niederschlagswasser-gebühren, keine Wasserkosten für die Gartenbewässerung)
• Regenwasserversickerung auf dem Grundstück (Wegfall der Niederschlagswassergebühren)
• Grauwasser-Nutzungsanlage (geringere Abwassergebühren, geringere Wasserkosten)
• Dachbegrünung (bei entsprechender Planung auch am Steildach möglich, geringere Abwassergebühren, Förderungen, höherer Wohn-komfort, Schutz vor Hitze)
• zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (Reduktion der Schimmelgefahr in hoch gedämmten Gebäuden, höherer Wohnkomfort, spart Heizkosten)
• Abwasser-Wärmepumpe (Energiegewinnung aus warmem Abwasser)
• Smart Home-Steuerung (Einsparungen bei den Energiekosten durch exakt anpassbare Temperaturen, mehr Komfort, mehr Sicherheit, Nachteil: tm  BUS-Elektroinstallation erforderlich)

Eine Investition lohnt sich in diesen Bereichen fast immer langfristig. Beim individuell geplanten Massivhaus ist es meist nicht schwierig, diese Technologien (sinnvoll) mit einzuplanen. Bei einem Fertighaus solltet Ihr überprüfen, was der Anbieter technisch möglich macht.

Kosten für Planung und Baugenehmigung

Bevor Ihr mit dem Bau beginnen dürft, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Einen Bauantrag dürfen in Deutschland nur sogenannte Bauvorlageberechtigte stellen, das sind in der Regel Architekten. Die Kosten für den Bauantrag unterscheiden sich in den Kommunen leicht, bewegen sich aber in den meisten Fällen im Bereich von 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten.

Bis eine Baugenehmigung erteilt wird, vergehen meist mehrere Monate. Wer es mit den Arbeiten eilig hat, kann unter Umständen eine Teilbaugenehmigung für einzelne Arbeiten (z.B das Ausheben der Baugrube) beantragen. Das solltet Ihr allerdings immer im Vorfeld mit dem Architekten besprechen, der auch den entsprechenden Antrag stellen muss. Die Möglichkeit für Teilbaugenehmigungen besteht darüber hinaus nicht in allen Bundesländern.

Das Honorar von Architekten ist in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gesetzlich genau geregelt. Es richtet sich nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens ("anrechenbare Kosten") und nach dem Schwierigkeitsgrad der Planung, dem individuellen Planungsaufwand und den benötigten Planungsleistungen. Dazu gehören Vorplanung und Entwurfsplanung, das Stellen des Bauantrags, die Ausschreibung der Bauarbeiten sowie die Dokumentation und Unterstützung bei der Mängelbeseitigung.

Je nach Umfang der notwendigen Planung solltet Ihr 10 bis 20 Prozent der Gesamtbaukosten für Architektenhonorare kalkulieren. Vor allem bei Fertighäusern werdet Ihr aber nicht alle Planungsleistungen des Architekten benötigen.

Förderungen beim Hausbau

Die Bundesregierung hat zuletzt die Neubau-Förderung deutlich gesenkt. Der Grund dafür: Mit einer staatlichen Förderung von Bestandsgebäude-Sanierungen sind deutlich höhere CO2-Einsparungen zu erreichen als bei der Förderung von energieeffizienten Neubauten.

Es ist damit zu rechnen, dass der Umfang der möglichen Förderungen bei Neubauten noch einmal deutlich zurückgehen wird. Über mögliche Förderungen solltet Ihr Euch also schnellstmöglich frühzeitig informieren und die entsprechenden Anträge in die Wege leiten.

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Phase 4: Bauvorbereitungsphase

Bevor Ihr mit dem eigentlichen Bau Eures Hauses beginnen könnt, sind eine ganze Reihe Vorbereitungsarbeiten notwendig. Wenn Ihr die Planung abgeschlossen und den Bauantrag gestellt habt, müsst Ihr zunächst die Baustelle einrichten. Dazu gehören:

• das Anlegen einer Baustraße
• das Beantragen und Erstellen eines Bauwasser- und Baustromanschlusses
• gegebenenfalls der Beginn der verkehrsmäßigen Erschließung des Grundstücks
• das Abschließen der Bauherren-Haftpflichtversicherung (Kosten: rund 0,1 Prozent der Gesamtbaukosten als einmalige Prämie)
• gegebenenfalls das Anmelden von späteren freiwilligen Helfern bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) für den Versicherungsschutz im Falle von Verletzungen während der Hilfeleistung (Kosten: zwischen 1 und 2 Euro pro geleisteter Helferstunde)

Den Baukreditvertrag solltet Ihr zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen haben. Sinnvoll ist es auch, vor Baubeginn Eure eigene Verfügbarkeit auf der Baustelle zu organisieren (Urlaub beantragen etc.).

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Phase 5: Rohbau

Die eigentliche Bauphase ist abhängig von Art und Größe des Hauses unterschiedlich lang und aufwendig.

Beim Fertighaus-Bau dauert es häufig nur zwei bis drei Wochen, bis alle Arbeiten abgeschlossen sind. Baut Ihr ein Massivhaus, müsst Ihr mit deutlich längerer Bauzeit und um ein Vielfaches höherem Organisationsaufwand rechnen. Eine große Hilfe beim Massivhaus-Bau ist die Baubegleitung durch einen Architekten. Darauf solltet Ihr nicht leichtfertig verzichten.

Wer beim Rohbau Eigenleistungen erbringen möchte oder statt eines schlüsselfertigen Fertighaus ein sogenanntes "Ausbauhaus" kauft, muss in der Bauphase mit großer zeitlicher Belastung und hohem körperlichen Einsatz rechnen.

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Phase 6: Innenausbau

Beim Innenausbau werden Zwischenwände und Innentüren eingebaut, Wände und Böden gestaltet und die notwendigen Elektro- und Sanitärinstallationen eingebaut. Mit Eigenleistungen könnt Ihr in dieser Bauphase besonders viele Kosten sparen. Dafür solltet Ihr allerdings über entsprechendes Know-how verfügen, genügend Zeit haben und gegebenenfalls eine ausreichende Zahl an Helfern organisieren.

An den Innenausbau schließt sich die Bautrocknung an: entweder mit entsprechendem Zeitaufwand oder mit technischer Unterstützung als sogenannte Termintrocknung. Erst danach könnt Ihr mit der Möblierung der einzelnen Räume beginnen.

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Phase 7: Mängelbeseitigung, Einzug und Grundstücksgestaltung

Nicht jeder Bau läuft reibungslos. Häufig zeigen sich nach Abschluss der Arbeiten an einzelnen Stellen Baufehler oder Baumängel, die von den ausführenden Gewerken beseitigt oder behoben werden müssen.

Eine laufende Dokumentation der Arbeiten durch einen Architekten bereits während der Bauphase kann dabei helfen, viele Baumängel gar nicht erst entstehen zu lassen. Sollten dennoch Nachbesserung notwendig sein, könnt Ihr Euch - auch im juristischen Streitfall - ebenfalls von der fachlich kompetenten Unterstützung durch den Architekten profitieren.

Sind alle Mängel beseitigt, steht dem Einzug nichts mehr im Weg.

Nach Abschluss des Hausbaus gilt es dann noch, das Grundstück zu gestalten.

Grundlegende Arbeiten sind dabei:

• das Errichten der Einfriedung des Grundstücks (Zaun, Hecke, Gartenmauer)
• das Befestigen der Einfahrt und der Gartenwege (Pflastern, Asphaltieren, Splittbelag)
• Ausbringen von Rasen (Rollrasen oder Rasensaat)
• Errichten von Terrasse, Gartenhaus, Geräteschuppen etc.
• Errichten eines PKW-Abstellplatzes, einer Garage oder eines Carports (bei einigen Fertighäusern im Preis inbegriffen)
• Bepflanzung des Grundstücks

Mit der Planung solltet Ihr am besten einen erfahrenen Garten- und Landschaftsbaubetrieb beauftragen um Gestaltungsfehler auszuschließen. Mit einer umsichtigen Planung könnt Ihr nämlich unnötige Kosten sparen. Verläuft die errichtete Baustraße beispielsweise dort, wo später auch die Einfahrt liegen soll, könnt Ihr den Unterbau der Baustraße weiterverwenden. Rollrasen ist zwar im Vergleich zum gesäten Rasen viel schneller belastbar, dafür aber auch bis zu sechsmal so teuer. Ein Geräteschuppen lässt sich auch kostengünstig mit einem Carport kombinieren.

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