Baufinanzierung – Das müsst ihr beim Budget für euer Traumhaus beachten

Kaum einer kann den Bau seines Traumhauses aus Rücklagen oder gar laufenden Bezügen bezahlen – in der Regel müsst ihr euer Haus finanzieren. Das meint nicht mehr und nicht weniger, als dass ihr einen Kredit aufnehmt (manchmal sind es auch mehrere) und über einen längeren Zeitraum(nicht selten sind das 30 Jahre) regelmäßig diesen Kredit und seine Zinsen abbezahlt. Im Ergebnis ist das wie eine Miete zahlen – der Vorteil ist nur,dass ihr am Ende der Laufzeit einen wirtschaftlichen Wert (das Haus) euer Eigentum nennen könnt.

Um eine solche Baufinanzierung gut aufzusetzen, solltet ihr folgende Schritte beachten:

Schritt für Schritt: Ablauf der Baufinanzierung

Schritt 1 zur Baufinanzierung: Finanzcheck

Klar, bevor ihr überhaupt loslegt, solltet ihr prüfen, was ihr an Finanzen zur Verwirklichung eures Traumhauses zur Verfügung habt. Mit dem Kassensturz erfasst ihr nicht nur eure Barmittel, Sparguthaben und potenzielle Geburtstagsgelder sondern schaut auch nach eurem aktuellen Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben. Eine recht hohe Miete für die aktuelle Wohnung könnte sich gut in die Finanzierung eures Traumhauses umrechnen lassen.

Seid dabei ehrlich und nehmt das ernst, diese Vorarbeit wird bei jedem Kreditgeber nicht nur abgefragt sonderna uch sehr genau geprüft.

Nicht eure Einnahmen, die später zur Tilgung des Kredites benötigt werden, sondern die tatsächlich vorhandenen Gelder für den Bau einer Immobilie nennt man Eigenkapital. Der Eigenkapitalanteil entscheidet neben den regelmäßigen Einkünften maßgeblich darüber, wie viel Immobilie ihr euch leisten können. Und auch die Höhe der Zinsen für den Kredit hängt vom Eigenkapitaleinsatz ab.

Schritt 2: Immobilie finden

Ob ihr schon ein passendes Grundstück ins Auge gefasst habt, bevor ihr euch um die Finanzierung kümmert oder ob ihr erst ein Grundstück sucht, wenn ihr euer Budget kennt – irgendwann geht es natürlich um das eigentliche Ziel: Finde ein Haus. Da ihr selbst bauen wollt, heißt es dann: Finde einen Ort, wo das Haus stehen soll.

Dazu gehört natürlich auch, die Baufähigkeiten des Grundstückes, seine Lage und seine Kosten zu erfahren.

Und mit dem Grundstück kommt die Frage nach dem Haus darauf: Soll es ein Fertighaus sein, welche Bauform wünscht ihr euch – hier gibt es viele spannende Entscheidungen zu fällen.

Schritt 3: Erstellung der Finanzierung

Grundstück check, Haus check – ihr seid entschieden? Dann geht es in die eigentliche Finanzierung. Dazu gilt es, den benötigten Fremdkapitalrahmen zu definieren, also wie viel Geld benötigt ihr von einer Bank? Hier alleine und ohne Erfahrung alles richtig zu machen, ist vielleicht nicht unmöglich aber schwer. Besser ist es, wenn ihr euch einen Finanzberater sucht, der euch auf diesem Finanzierungsweg unterstützt.

Denn es gilt zu prüfen:

•       wie viel Eigenkapital wird eingesetzt

•       wie hoch kann die monatliche Kreditrate werden

•       wann wollt ihr schuldenfrei sein

•       wollt ihr die Option auf Sondertilgung

•       könnte Mehraufwand für Kinder oder Elternzeit eure Liquidität stören

•       welche Anschlussfinanzierung benötigt ihr eventuell

Auf Basis dieser Daten kann der Berater euch den passenden Kreditgeber und Kredit heraussuchen und wird in der Regel etwa einen zusätzlichen KfW Kredit oder ähnliche Förderungen für den Eigenheimbau integrieren.

Schritt 4: Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen

Erst das Papier – dann das Geld. So jedenfalls wird es euer Kreditgeber sehen. D.h. bevor ihr nicht auf dem Papier Eigentümer der Immobilie seid, wird auch kein Kredit ausgezahlt. Diese Eigentumsübertragung startet mit einem Vertrag und den dann damit verbundenen rechtlichen Schritten: Haben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag über das Grundstück unterschrieben –und zwar vor einem Notar, der das beurkundet – dann wird mit diesem notariellen Kaufvertrag die Eintragung im Grundbuch veranlasst: ihr seid dann neue Eigentümer.

In aller Regel ist das auch deshalb eine Voraussetzung fürdie Auszahlung eines Kredites, weil der Kreditgeber sich mit einer so genanntenGrundschuld die Sicherheit verschafft, dass er von seinem geborgten Geld auchwas wiedersieht. Übrigens: Alleine schon dieser Prozess… Notar, Eintragung imGrundbuchamt kostet und zwar rund zwei Prozent der Gesamtkaufkosten.

Schritt 5: Überweisung der anfallenden Beträge / Hintergrundprozesse

Erst, wenn die Bank im Grundbuch eingetragen ist, wird das Geld aus dem Kredit fließen und könnt ihr dem Verkäufer seinen Verkaufspreis zahlen. Da ihr Bauland gekauft habt, solltet ihr mit dem Verkäufer mehrere Zahlungen vereinbaren, je nach Bauschritt. So bleibt das Risiko eventueller unabsehbarer Schwierigkeiten nicht ganz bei euch.

Nichts, was ihr selbst tun müsst, aber was eben doch nach der Zahlung erfolgt: Im Hintergrund kümmert sich der Notar, sorgt für den Eintrag ins Grundbuch und legt dafür eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie mögliche Löschungsbewilligungen vor.

Wichtige Fragen, die ihr für die Finanzierung klärensolltet

Eigenmittel richtig berechnen

Grundsätzlich gilt: Je mehr ihr den Grundstückskauf und den Hausbau finanziert, desto teurer wird es, denn das geborgte Geld gibt es nicht umsonst, ihr zahlt Zinsen. Ihr solltet deshalb mit mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus den gesamten Nebenkosten aus Eigenmitteln rechnen. Als Puffer raten Experten zu drei Nettomonatsgehältern.

Nebenkosten einer Immobilie im Blick behalten

Folgende Nebenkosten solltet ihr in eurer Kalkulation berücksichtigen:

•       3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer

•       1,5 bis 2,5 Prozent Notar- und Grundbuchkosten

•       3,57 bis 7,14 Prozent Maklercourtage

•       Kosten für Garten, Carport, Garage, Wege

•       weitere Kosten für Renovierungen

•       Umzugskosten, eventuell doppelte Belastung durch Kredit und Miete beim Umzug

•       Kosten für Einrichtung, z.B. Küche

Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung richtig geplant

Bei der Berechnung des Kredites und dem Tilgungsplan solltet ihr auf jeden Fall bis bis drei Prozent Tilgung der Kreditsumme kalkulieren – sonst zahlt ihr ewig. Manchmal lohnt es sich, über einen Anschlusskredit zu sprechen, also Konditionen, falls ihr nach 10 oder 15 Jahren noch nicht fertig seid mit Abzahlung.

Außerdem solltet ihr mit eurem Kreditgeber klären, ob es die Möglichkeit einer Sondertilgung gibt, bei der ihr die Restsumme oder Teile der Restsumme auf einmal zahlen könnt. Auch wenn das jetzt nicht absehbar ist,eure finanzielle Situation kann sich zum besseren wenden und ihr könnt z.B. mit einer gemachten Erbschaft aus dem teureren Kredit raus. Doch das muss vorhergeregelt werden.

Förderungen richtig einsetzen

Gerade im Eigenheimbau gibt es finanzielle Unterstützung, das Baukindergeld wurde zwar abgeschafft aber durch ein neues Förderinstrument ersetzt. Außerdem gibt es auch für besonders ökologisches Bauen Geld vom Staat. So werdet ihr beim Neubau eines energieeffizienten Hauses beim Wohngebäude-Kredit 261 mit einem Darlehensbetrag von bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit unterstützt.

Wichtige Unterlagen für Baufinanzierung

Abschließend kann nur euer Kreditgeber sagen, was er genau von euch benötigt, aber mit diesen Unterlagen für die Bank bei eurer Baufinanzierung solltet ihr auf jeden Fall rechnen:

•    die letzten drei Gehaltsnachweise

•    Nachweis über weitere Kredite

•    letzter Lohnsteuerbescheid

•    aktuelle Renteninformationen

•    Schufa-Bonitäts-Nachweis

•     ggf. Aufstellung über Eigenleistung

•    (vorläufiger) Kaufvertrag

•    Bebauungsplan

•    Grundbuchauszug

•    Grundflächenberechnung

•    Ansichten der Immobilie

•    Kopie der Gebäudeversicherung

Fazit

Die Baufinanzierung ist eines der größten finanziellen Abenteuer, in das sich Privatmenschen in der Regel begeben. Damit ihr es gut meistert und euch nicht für Jahre falsch verschuldet, solltet ihr diesen Prozess sehr genau durchplanen und vor allem euch professionelle Hilfe durch einen Finanzberater holen.

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