Ausbauhaus – das ist es, das kostet es, das müsst Ihr beachten

Ausbauhaus, Rohbauhaus, Bausatzhaus – was bedeutet das alles?

Bei all diesen Begriffen geht es um die Ausbaustufe von Fertighäusern. Man kann ein Fertighaus entweder bezugsfertig bzw. schlüsselfertig kaufen – oder in einem halbfertigen Zustand, was das Haus dann günstiger macht. Die Hersteller bieten Fertighäuser aber nicht nur schlüsselfertig, sondern in  verschiedenen Ausbaustufen an, je nachdem in welchem Umfang Ihr Euch Eigenleistungen zutraut.

Bei den Ausbaustufen gibt es ein paar grundlegende Unterscheidungen:

• Das schlüsselfertige / bezugsfertige Haus: Hier könnt Ihr direkt einziehen.
• Das Ausbauhaus: Bei diesem Haus ist der Innenausbau selbst zu erledigen.
• Das Rohbauhaus: Hier errichtet der Anbieter nur den Rohbau, je nach Vertrag mit oder ohne Wasser- und Elektroinstallation und Heizungsanlage.
• Bas Bausatzhaus: Bei diesen Häusern wird nur das Baumaterial an der Baustelle angeliefert. Aufbauen müsst Ihr das Haus komplett selbst, dafür gibt es Bausatzhäuser schon ab 50.000 Euro.

Als Rohbauhäuser oder Bausatzhäuser werden (aus technischen Gründen) meist nur ganz bestimmte, einzelne Hausmodelle angeboten.

Achtung: Wichtig ist für Euch zu wissen, dass die grundlegenden Ausbaustufen in keiner Weise genormt sind. Jeder Anbieter definiert seine Ausbaustufen selbst. Dadurch kann bei einem Anbieter die Fußbodenheizung bereits verlegt sein, während man sie bei einem anderen Anbieter selbst installieren muss. Dazu kommen bei vielen Anbietern individuell definierte Ausbaustufen, bei denen sich der Umfang der vom Anbieter geleisteten Arbeiten nicht immer sofort erkennen lässt (z. B. "ausbaufertig", "technikfertig", "anschlussfertig", "malervorbereitet").

Technikfertig bedeutet dabei bei vielen (aber nicht bei allen!) Anbietern, dass Heizungs- und Elektroinstallation sowie die grundlegende Sanitärinstallation für das Bad bereits fertig eingebaut sind. Wenn ein Haus "streichfertig" ist, bedeutet das bei den meisten Anbietern, dass man nur noch Innenputz und Wandgestaltung selbst übernehmen sowie die Bodenbeläge selbst verlegen muss (auch das wird häufig als "Malerarbeiten" aufgefasst).

Das alles macht Preisvergleiche zwischen den Anbietern natürlich enorm schwierig – und lässt auf den ersten Blick nicht erkennen, wie viel Geld Ihr wirklich spart.

Welcher Kostenvorteil entsteht tatsächlich?

Eine Faustregel lautet, dass Ihr mit einem Ausbauhaus rund 20 % der Baukosten gegenüber der schlüsselfertigen Hausvariante spart. Allerdings lässt sich das nicht pauschal für jedes Hausbauprojekt sagen.

Wie viel Geld Ihr durch den Selbstausbau bei einem Fertighaus spart, hängt von vielen Fakoren ab: von der Definition der einzelnen Ausbaustufe durch die Hersteller, von den Materialien, die Ihr verwenden wollt und vom Umfang der Leistungen, die Ihr gegebenenfalls bei einem Fachbetrieb "zukaufen" müsst, weil Ihr sie nicht selbst ausführen könnt oder dürft. Dazu gehören zum Beispiel die Elektro- und Sanitärinstallation.

Der Endpreis bei einem Ausbauhaus lässt sich eigentlich immer nur grob schätzen. 20 % oder gar 30 % Kosten im Vergleich zur schlüsselfertigen Variante könnt Ihr nicht in jedem Fall sparen. Im Gegenteil: In vielen Fällen liegt der Endpreis nur wenig unter der schlüsselfertige Variante.

Diese Punkte solltet Ihr beim Ausbauhaus unbedingt beachten

Ausbaustufe genau klären

Bevor Ihr beginnt, Preise zu vergleichen, solltet Ihr Euch genau informieren, welche Leistungen bei einer bestimmten Ausbaustufe inkludiert sind – und welche Arbeiten Ihr selbst durchführen oder organisieren müsst. Dabei solltet Ihr so penibel wie möglich sein. Diesen Punkt kann man nicht genug betonen.

In fast allen Fällen werdet Ihr deutlich mehr tun müssen, als nur die Wände zu streichen und Laminat zu verlegen. Einzelne Arbeiten – insbesondere die Elektro- und Sanitärinstallation, können schnell zur Kostenfalle werden, wenn Ihr einen höheren Ausführungsstandard (z. B. hochwertige BUS-Installation für moderne Haustechnik) wählt und Euch nicht ausreichend damit beschäftigt habt, was genau Ihr wollt und braucht.

Die Kosten für Materialien und Einzelarbeiten von verschiedenen Gewerken werden häufig deutlich unterschätzt. Ein Fertighaus-Anbieter kann solche Leistungen als Großabnehmer viel günstiger kalkulieren als Einzelkunden. Das solltet Ihr bei der Finanzierungsplanung entsprechend berücksichtigen – ein großzügiges "Polster" könnte Euch später zupasskommen.

Zeitbudget und eigene Fähigkeiten realistisch einschätzen

Macht Euch Gedanken darüber, welches Zeitbudget Ihr neben Arbeit, Kinderbetreuung und täglichen Verrichtungen überhaupt auf der Baustelle investieren könnt. Hier solltet Ihr realistisch kalkulieren –  das Pensum, das man täglich neben der Arbeit schafft, ist oft nur begrenzt. Und irgendwann braucht Ihr auch mal ein Wochenende zur Erholung.

Selbst unter günstigsten Umständen, etwa wenn nur der Innenausbau zu leisten ist, Ihr über handwerkliche Erfahrung und Geschick verfügt und mit einigen Helfern vergleichsweise flott arbeitet, verlängert sich die Bauzeit gegenüber einem schlüsselfertigen Haus um durchschnittlich sechs Monate. Das hat wiederum finanzielle Auswirkungen und Auswirkungen auf Euer Leben: Ihr müsst sechs Monate länger Miete zahlen, habt eine monatelange Doppelbelastung aus Fahrten zur Baustelle, steht für Überstunden in der Firma nicht zur Verfügung, habt eine Menge zusätzlich Wege und müsst eventuell eine Kinderbetreuung organisieren.

Wichtig ist auch,  dass Ihr Eure Fertigkeiten realistisch einschätzt. Arbeiten, die in Youtube-Videos recht einfach aussehen, können bei wenig oder gar keiner Erfahrung sehr mühsam und kompliziert werden. Das gilt für das Verlegen von Laminat ebenso wie für wesentlich kompliziertere Arbeiten wie etwa das Fliesenlegen (Fliesenleger ist aus gutem Grund ein eigener Beruf). Neben Erfahrung und Geschick ist dann für viele Arbeiten auch noch das entsprechende Werkzeug notwendig, das man entweder im Vorfeld beschaffen oder leihen muss.

Selbst als geschickter und erfahrener Heimwerker werdet Ihr von der Arbeitsdauer, die ein professioneller Betrieb benötigt, weit entfernt sein. Die doppelte bis dreifache Stundenzahl im Vergleich zu einem Fachbetrieb solltet Ihr immer ansetzen.

Haftung für Eigenleistungen

Ein Punkt, der häufig übersehen wird ist, dass Ihr für die von Euch erbrachten Leistungen in vollem Umfang selbst haftet. Das kann vor allem dann problematisch werden, wenn Ihr bei der Ausführung Fehler macht und dadurch weitere Schäden entstehen. Eine fehlerhaft angebrachte Dämmung kann unglaublich teure Feuchtigkeitsschäden nach sich ziehen.

Bei nur wenigen zu leistenden Arbeiten (z. B. "malerfertige" Ausbaustufe) ist das Risiko gering – bei einem Rohbauhaus oder einem Bausatzhaus ist dieses Risiko enorm. In diesen Fällen müsst Ihr einfach damit leben, für einen sehr großen Teil der Schadens- oder Mängelbehebung selbst aufkommen zu müssen.

Eurer Haftung und den Problemen, die sich daraus ergeben, solltet Ihr Euch unbedingt bewusst sein. Unter Umständen wird auch der Anbieter versuchen, eine Haftung für durch ihn erbrachte Leistungen auf Euch abzuwälzen, wenn die Vermutung naheliegt, dass Ihr Fehler gemacht oder nicht sorgfältig genug gearbeitet haben könntet. Prüft Euren Bauvertrag hinsichtlich dieses Punktes sehr genau.

Anerkennung der Eigenleistung beim Hausbau durch die Bank

Ein weiteres Hindernis ist die Bewertung von Eigenleistungen durch die Bank. Üblicherweise erkennen Banken bei der Baufinanzierung maximal 15 % der Baukosten als Eigenleistung an. Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn der Bauherr selbst Handwerker und in einem beim Ausbau hauptsächlich geforderten Gewerk tätig ist – wird von der Bank ein höherer Prozentsatz anerkannt.

Baunebenkosten ausreichend berücksichtigen

Wie bei jedem Hausbau sind natürlich auch die Baunebenkosten miteinzukalkulieren. Das ist beim Ausbauhaus – und selbst beim Bausatzhaus – nicht anders. Gerade bei Bausatzhäusern solltet Ihr die üblichen 20 % der Bausumme großzügig nach oben korrigieren.

Bauabnahme / Mängelprüfung

Für Mängel an den von ihm errichteten Bauteilen ist natürlich der Anbieter verantwortlich. Er muss sie auch auf eigene Kosten beheben. Der Nachweis von Schäden und Mängeln ist nicht immer einfach zu führen. Gegebenenfalls solltet Ihr einen Bausachverständigen mit einbeziehen, der Mängel fachgerecht begutachtet und Euch bei der Durchsetzung der Nachbesserungsforderung hilft. Das kostet zwar erst einmal Geld, lohnt sich aber zumeist: Das Risiko, dass Ihr mit Euren Nachbesserungsforderungen scheitert und am Ende den Schaden auf eigene Kosten beheben lassen müsst, verringert sich deutlich.

Das Geltendmachen von Ansprüchen sollte grundsätzlich immer vor dem Bezahlen der Schlussrechnung erfolgen. In vielen Fällen bedeutet das Bezahlen der Schlussrechnung, dass Ihr den Bau so akzeptiert und praktisch von Eurer Seite "abgenommen" habt. Prüft auch schon im Vorfeld den Bauvertrag, um festzustellen, innerhalb welcher Frist und in welcher Form Ihr festgestellte Baumängel geltend machen müsst.

Wie ihr die 15 häufigsten Fehler beim Hausbau vermeiden könnt, zeigen wir euch in einem extra Artikel.

Kosten für die Unfallversicherung von Helfern

Was vielen Baufamilien entgeht: Für die Unfallversicherung der Helfer auf der Baustelle (auch wenn es Verwandte sind und wenn sie völlig unentgeltlich helfen) seid Ihr selbst zuständig. Ihr müsst jeden Eurer Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BauBG) anmelden und unfallversichern. Tut Ihr das nicht, sind Eure Helfer bei einem Unfall nicht versichert – und erhalten damit auch keine Entschädigungen. Das gilt für wirklich alle Helfer auf der Baustelle – vom Schwiegervater bis zum besten Kumpel. Die gesetzliche Versicherung ist hier gnadenlos: Wer nicht angemeldet ist, erhält im Schadensfall nichts.

Für die Unfallversicherung Eurer Helfer müsst Ihr natürlich entsprechend Beiträge zahlen. Der Beitrag errechnet sich aus der Zahl der geleisteten Arbeitsstunden und einem "fiktiven" Stundensatz. Aktuell liegt der anzuwendende Stundensatz bei 13,60 Euro in Westdeutschland und 12,60 Euro in den neuen Bundesländern.

Ihr multipliziert die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden des Helfers mit diesem fiktiven Stundensatz, vom Ergebnis (den "fiktiven Arbeitskosten") müsst Ihr dann 12,9738 % als Versicherungsprämie bezahlen. Der zu bezahlende Mindestbeitrag liegt bei 100 EUR pro Helfer. Das kann sich bei mehreren Helfern zu erklecklichen Beträgen auswachsen, die Ihr im Vorfeld unbedingt mit einkalkulieren solltet.

Als Baufamilie könnt Ihr Euch selbst nicht auf diese Weise versichern. Ihr müsst für Euch und Eure Lebenspartner(in) eine spezielle freiwillige Unfallversicherung bei der BauBG abschließen, um versichert zu sein.